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Immobilienfonds – Wissenswertes


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Wenn es um den Kauf von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds geht, boomt der Markt. Doch auch hohe Pleiten und natürlich Urteile wegen Kapitalbetrugs sind derzeit groß in der Presse. Sie als Anleger können gleich sehen, dass hier auch ein großes Risiko besteht und sie viel Geld verlieren können. Immobilien sind eben nicht immer sicher.

Das Wichtigste in Kürze

  • Es gibt geschlossene und offene Immobilienfonds und hier gibt es einen großen Unterschied.
  • Ein gewisses Risiko gehen Sie hier immer ein.
  • Beworbene Steuervorteile von Anlageberatern sind mit Bedacht zu behandeln, denn es hängt am Ende immer von Ihrer steuerlichen Situation ab.

Der geschlossene Immobilienfonds

Man unterscheidet zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds.

Hier gibt es sogar einen großen Unterschied. So werden für einen geschlossenen Fonds Geldgeber oder Anleger benötigt, die in ein Investitionsobjekt investieren wollen. Sobald die benötigte Summe zusammengekommen ist, kann das Projekt starten und der Fonds wird geschlossen. Handelt es sich dagegen um einen geschlossenen Immobilienfonds, so geht es darum, Immobilien zu kaufen oder bauen und später zu vermieten. Es kann sogar geplant sein, die Immobilie später wieder zu veräußern. Als Anleger haben Sie hier ein großes Risiko, denn am Ende hängt es von der ganzen Projektentwicklung ab, ob Sie mit der Immobilie Geld verdienen oder verlieren. Der offene Immobilienfonds wiederum ist wie ein Aktienfonds. Die Beträge werden von mehreren Anlegern gegeben und am Ende werden von dem Gesamtgeld mehrere Immobilien gekauft. Es werden Gewinnbeträge durch Mieteinnahmen erzielt und von Immobilienverkäufen. In Anbetracht dessen, dass beim offenen Immobilienfonds immer mehrere Immobilien im Spiel sind, können Sie das Risiko besser einschätzen.

Lassen Sie sich jedoch von einem Finanzberater beraten, sind meist die geschlossenen Fonds im Gespräch. Sie als Anleger sind nach Ihrer Vertragsunterschrift ein Miteigentümer für ein bestimmtes Objekt. Dies kann ein Bürogebäude, aber auch ein Gewerbepark oder eine Seniorenresidenz sein. Sofern die Vermietung dieses Objekt nicht so reibungslos läuft wie geplant, kommt das Anlagekonzept ins Wanken. Unter Umständen verlieren dann alle Anleger dieses Projekts ihr ganzes investiertes Geld.

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Diese Risiken gibt es

Handelt es sich um einen geschlossenen Fonds, ist der Erfolg davon abhängig, wie erfolgreich das Investitionsobjekt ist.

Verlassen Sie sich niemals auf Mietgarantien, die gerne als Verkaufsargument genutzt werden. Ihnen als Anleger verspricht man, dass Ihr Geld gut investiert ist, weil sich das Objekt auf jeden Fall vermieten lässt. Meist stecken hinter diesen Firmen, die Mieteinnahmen garantieren sollen, schwache Firmen, die höchstens für ein paar Jahre Mieteinnahmen bringen werden. Sofern es nicht möglich ist, die Mieteinnahmen zu halten, endet dies schnell in der Pleite des Garanten. Es kann natürlich auch sein, dass der Garant sich ohnehin schon ein paar Auswege gesichert hat, um am Ende nicht zu seiner Garantie stehen zu müssen.

Wurden schon während der Planungsphase langfristige Mietverträge mit zum Beispiel Lebensmittelläden geschlossen, so haben Sie schon etwas mehr Sicherheit. Jedoch ist auch hier nicht absehbar, ob sich der Vertrag nach der Vertragslaufzeit verlängert. Wirkliches Risiko haben Sie, wenn der Fonds sich auf den freien Vermietungsmarkt verlässt und dabei falsch berechnet wird. Das bedeutet, gibt es zu viele Büros oder Wohnungen, werden die Preise logischerweise billiger und das hat schon vielen Anlegern von geschlossenen Immobilienfonds große Verluste beschert.

Problemfall leer stehende Objekte

Kommt das Problem hinzu, dass das Objekt nicht vermietet wird und steht es lange Zeit leer, kann der Fonds sogar in Konkurs gehen. Ihr ganzes Kapital ist dann weg. Haben Sie sich das Geld für Ihre Investition in den Fonds vielleicht geliehen, bedeutet dieser Verlust für Sie eine Gefährdung der Existenz, denn die Kreditraten müssen Sie weiter bezahlen.

Planen Sie in Fondsobjekten in den USA zu investieren, bedenken Sie, dass hier das Währungsrisiko besteht. Währungsschwankungen können dazu führen, dass Ihre Rendite nur gering ausfällt.

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Problem Vertragslaufzeiten

Sie sind an Vertragslaufzeiten gebunden und können meist erst nach 15 oder 20 Jahren aus dem Fonds aussteigen. Sie erhalten dann aber nicht Ihre Investition zurück, sondern lediglich den derzeitigen Wert Ihrer Beteiligung. Da in den Anfangsjahren meist Verluste bei Fonds generiert werden, wird Ihr Betrag, den Sie bei einem Ausstieg bekommen, wesentlich niedriger sein als Ihre Investition zu Beginn. Sie als Anleger können leider auch nicht überprüfen, ob der Betrag auch richtig ist. Holen Sie sich einen Fachmann hierfür zu Hilfe, kostet Sie das auch wieder Geld.

Zwar mögen Verkäufer damit werben, doch Fakt ist, dass es für die Anteile keinen Verkaufsmarkt in dem Sinne gibt. Sie selbst werden bestimmt auch keinen Käufer für Ihre Anteile finden. Möchten Sie Ihr investiertes Geld auch schnell wieder haben, so sind Sie mit einem geschlossenen Immobilienfonds schlecht beraten.

Was ist mit Steuervorteilen?

Steuern kann der sparen, der auch Steuern bezahlt.

Sind Sie Normalverdiener, werden Sie mit diesem Verkaufsargument nicht viel anfangen können. Viele Anlageberater sprechen von Steuervorteilen, obwohl sie Ihre steuerliche Situation nicht kennen. Dies sollte Ihnen eine Warnung sein. Zudem ändern sich Steuergesetz aber auch ihre eigene Besteuerungsgrundlage von Zeit zu Zeit. Holen Sie sich deshalb immer Hilfe von Ihrem Steuerberater, ob Ihnen der geschlossene Immobilienfonds wirklich Steuervorteile bieten kann.

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Entstehende Kosten

Kaufen Sie Anteile geschlossener Immobilienfonds, so haben Sie meist beim Anlagebetrag einen Aufschlag von 5 Prozent.

Den Aufschlag kassiert meist der Vertrieb und auch das restliche Geld wird nicht komplett in Ihre Investition fließen. Lesen Sie sich den Prospekt genau durch. Dort erfahren Sie, dass Initiatoren, Treuhänder, Steuerberater sowie Kreditvermittler immer wieder hohe Beträge aus der Fondseinlage holen. Sie müssen wissen, dass genau diese Aktion das Renditeversprechen senkt. Wird viel Geld aus dem Gesamttopf der Anleger genommen, so ist es auch schwer, diese Lücke später durch Gewinne wieder zu füllen. Leider sind auch Fondsbetreiber nicht in der Lage, Geld zu zaubern, auch wenn sie damit gerne werben.

Generell müssen die Anbieter der Fonds einen Verkaufsprospekt erstellen. In diesem finden Sie wirtschaftliche sowie juristische Aspekte des Fonds. Auch müssen darin die Kosten erwähnt werden. Alle wichtigen Punkte müssen nochmals in einer kurzen Zusammenfassung enthalten sein. Bevor der Anleger den Kauf tätigt, muss ihm dieser Prospekt als Kaufentscheidung ausgehändigt werden.

Achtung! Beteiligen Sie sich an einem geschlossenen Immobilienfons so tragen Sie ein hohes Risiko, bis hin zum kompletten Verlust Ihres Geldes. Haben Sie keine Erfahrung und sind Sie ein ganz normaler Anleger, halten Sie hiervon lieber Abstand!

Wohnungskauf: Abzocke durch Immobilien-Klon

Wer in Ballungsgebieten eine Wohnung sucht, kann schnell in die Fänge krimineller Banden kommen. Diese kommen im Gewandt existierender Firmen und geben sich als Bauträger oder Immobilienunternehmen aus. Tatsächlich wollen sie nur an das Geld

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Fragen & Antworten

FAQs zum Thema Immobilienfonds – Wissenswertes

1. Sind geschlossene Immobilienfonds sehr riskant?

Im Grunde ja, denn Sie können Ihr ganzes Geld verlieren und hoch verschuldet zurückbleiben.

2. Für wen sind offene und geschlossene Fonds geeignet?

Generell sollten Sie einen guten und seriösen Anlageberater haben, der Sie auch gut informiert. Haben Sie jedoch bisher keine Erfahrungen mit solchen Fonds, so lassen Sie lieber die Finger davon. Ganz speziell bei geschlossenen Fonds ist Vorsicht geboten.

3. Habe ich steuerliche Vorteile?

Damit wird zwar meist geworben, doch ist es nicht gewiss. Lassen Sie sich von Ihrem Steuerberater dazu beraten.

4. Was ist von der Mietgarantie zu halten?

Diese ist ein großes Versprechen um Anleger zu locken. Doch kann es auch passieren, dass die Mieteinnahmen schon nach kurzer Zeit enden und sich kein neuer geeigneter Mieter finden lässt. Das kann ganz schnell in hohen Verlusten für die Anleger enden.

5. Wird mein ganzes Geld investiert?

Sie bezahlen eine relativ hohe Summe, doch diese wird nicht komplett in den Fonds investiert. Diverse andere Hände wie Steuerberater, Treuhänder, Initiatoren oder Kreditvermittler bedienen sich aus diesem Topf. Am Ende fehlt eine enorme Summe, die meist nicht so leicht durch Gewinne auszugleichen ist.

Behörde warnt: Anruf von der BaFin zum Thema Coinstrader ist Betrug

Aktuell rufen Kriminelle zahlreiche Verbraucher an, um eine Beratungsleistung anzubieten. Bei dem Anruf geben sie sich als Mitarbeiter der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht an. Angeblich geht es um den Ausgleich eines Schadens, der zuvor auf der

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Fazit

Denken Sie darüber nach, in Fonds zu investieren, so lassen Sie sich gut beraten und überlegen Sie genau, ob Sie das Risiko eingehen möchten und können. Im schlimmsten Fall ist am Ende Ihr ganzes investiertes Geld weg und Sie haben hohe Schulden.

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