Eine Möglichkeit für Anleger in Immobilien zu investieren sind die offenen Immobilienfonds. Allerdings sind bei der Rückgabe der Fondsanteile gewisse Fristen einzuhalten und demnach müssen sie gesondert berücksichtigt werden.
Sie wollen keine eigene Wohnung oder ein Haus erwerben, aber dennoch in Immobilien investieren, dann sind die offenen Immobilienfonds eine sehr gute Anlagemöglichkeit.
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Die offenen Immobilienfonds
Die offenen Immobilienfonds lassen sich sehr gut mit den Aktienfonds vergleichen, denn sie funktionieren genauso.
Viele Anleger legen ihr Geld in einen großen Topf und ein Fondsmanagement kauft für das Geld der Anleger verschiedene Immobilien. Dazu nutzt er die Möglichkeit nach verschiedenen Regionen zu schauen und einen Blick in andere Länder zu werfen. In der Regel handelt es sich bei den Immobilien um Gewerbeimmobilien, wie ein Bürogebäude oder ein Shoppingcenter. Die Erträge für die Anleger setzen sich aus zwei Punkten zusammen, den Mieteinnahmen und der Wertsteigerung.
Die grundlegendsten Informationen rund um die offenen Immobilienfonds liefern wir in diesem Artikel.
Achtung: Verwechslungsgefahr mit geschlossenen Fonds möglich!
Sie dürfen die offenen nicht mit den geschlossenen Immobilienfonds verwechseln, denn da gibt es große Unterschiede. Bei den geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich um eine Investition, die sich auf ein einziges Projekt bezieht. Das bedeutet, Ihr Geld landet im Betrieb oder wird für den Erwerb einer einzelnen Immobilie verwendet. Sobald der Betrag erreicht ist, kommen keine weiteren Gelder hinzu und der Fonds gilt als geschlossen. Im schlimmsten Fall droht bei einer solchen Investition ein Totalverlust des Geldes, denn es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung. Zudem ist ein vorzeitiger Ausstieg aus einem solchen Projekt kaum möglich.
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Für wen eignen sich offene Immobilienfonds?
Jeder Anleger kann sein Geld nach seiner individuellen Situation anlegen und daher lässt sich die Frage nicht pauschalisieren.
Zuerst müssen Sie die eigenen Ziele klar definieren und die finanziellen Möglichkeiten abwägen, denn jeder Anleger hat eine eigene Situation und andere Ziele. Je nach Ziel und persönlichen Präferenzen können die offenen Immobilienfonds eine gute Grundlage für eine Geldanlage darstellen.
Im Grunde ermöglichen die offenen Immobilienfonds eine Gebäudeinvestition und dafür müssen Sie selber kein Eigentum kaufen. Allerdings gibt es bei dieser Anlageform keine Garantie für einen Gewinn, denn je nach Qualität und Standort der Immobilie, aber auch Vermietungsquoten sorgen für den Erfolg oder Misserfolg. Sie sollten nicht Ihr ganzes Vermögen in offene Immobilienfonds stecken, dass verbietet sich aus Gründen der Risikostreuung.
Außerdem sollten Sie beachten, dass es sich bei dieser Anlage um eine langfristige Investition handelt und Sie sich an Fristen halten müssen. Beim Kauf fallen zudem Ausgabeaufschläge an, aber die Anlagedauer ist entscheidet für diesen Kostenfaktor. Je länger die Anlage gehalten wird, desto geringer fallen die jährlichen Ausgabeaufschläge aus.
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Fondsanteile zurückgeben
Manchmal kommt es vor, dass ein Anleger aus den Immobilienfonds aussteigen möchte und dann muss er seine Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Man spricht von der Rückgabe der Fondsanteile.
Bis vor einigen Jahren war es möglich, die Rückgabe kurzfristig zu erledigen, aber mittlerweile sind Fristen vorhanden und an diese müssen Sie sich halten.
Die Fristen sind sehr unterschiedlich und richten sich an der Dauer der Fondsanteile, aber auch der Wert wird eine entscheidende Rolle spielen.
Bei den Fristen wird zwischen drei Varianten unterschieden:
Mindesthaltefrist
Sie müssen die Fondsanteile für einen festgelegten Zeitraum besitzen und erst danach haben Sie die Möglichkeit den Fonds zurückzugeben.
Rückgabefrist
Sie müssen eine bestimmte Zeit vor der Rückgabe einen schriftlichen Widerruf verfassen und ankündigen, dass Sie die Anteile zurückgeben möchten. Dadurch kann die Fondsgesellschaft einen Plan erstellen und weiß frühzeitig, welche Anleger aussteigen wollen und können das Geld bereitstellen.
Rücknahmetermin
Die Gesellschaft kann für die Rücknahmen bestimmte Termine festlegen und diese verteilen sich meist im ganzen Jahr. Eine börsentägliche Rückgabe ist bei vielen Fonds durchaus möglich, aber vertraglich wird meist ein Termin zur Rückgabe festgelegt.
Fondsanteile ab 22.07.2013 im Depot
Die nachfolgend dargestellten Fristen gelten für alle Fondsanteile, die schon seit dem 22.07.2013 im Depot liegen.
Die Fristen gelten natürlich auch für alle Anleger, die heute einen Fondsanteil erwerben. Die Anteile der offenen Immobilienfonds sind mindestens 24 Monate zu halten bevor Sie von der Rückgabe Gebrauch machen können.
Außerdem gilt eine einjährige Rückgabefrist und das bedeutet, dass Sie schon ein Jahr vor der geplanten Rückgabe einen schriftlichen Widerruf verfassen müssen. Nach Auffassung der Verbraucherzentrale NRW kann dieser Widerspruch auch schon innerhalb der 24-monatigen Frist verfasst werden. Die meisten Fonds arbeiten auch nach diesem Prinzip, aber auch anderweitig sind Rückgabefristen einzuhalten. Die einjährige Kündigungsfrist gilt auch, wenn Sie die Fonds schon länger als 24 Monate halten. Auch die Menge der Fonds spielt bei den Fristen keine Rolle.
Die Fondsanteile können börsentäglich zurückgegeben werden, sofern die geschilderten gesetzlichen Fristen beachtet werden. Die Gesellschaften haben die Möglichkeit von diesen Bedingungen abzuweichen und andere Termine festzulegen. Sie haben sogar das Recht, dass sie die Anteile nur alle 12 Monate zurücknehmen.
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Fondsanteile ab 21.07.2013 im Depot
Eine größere Flexibilität genießen die Kleinanleger mit älteren Fondsanteilen, denn wenn die Anteile seit dem 21.07.2013 im Depot liegen gelten andere Regelungen.
Das Gesetz gibt zwar vor, dass auch bei diesen Fonds die Anteile 24 Monate zu halten sind und eine 12 Monate Frist zur Rückgabe eingehalten werden muss, aber die Fristen beziehen sich nur auf Anteile, die über 30.000 Euro im Jahr liegen. Die Kleinanleger sind von diesen Richtlinien nicht betroffen, denn sie legen diese Höhe meist nicht an.
Sie haben die Anteile erst nach dem 1. Januar 2013 gekauft, dann stehen Sie sogar noch deutlich besser dar, denn Sie brauchen die 24 Monate Frist nicht beachten. Allerdings gibt es dafür eine Voraussetzung und die besagt, dass die Vertragsbedingungen zum Kauf keine Mindesthaltefrist hatte. Die 12-monatliche Frist zur Rückgabe ist nur für Anteile zu beachten, die einen Mindestwert von 30.000 Euro pro Kalenderjahr haben.
Jedoch besteht die Möglichkeit, dass auch bei den älteren Anteilen fixe Termine für eine Rückgabe feststehen. Mit den entsprechenden Vertragsbedingungen können die Fondsgesellschaften die Anteilsrückname auf nur einen Termin im Jahr festlegen.
Der Grund für die Fristen
Die offenen Immobilienfonds bekommen ein sehr schwerwiegendes Problem, wenn Sie als Anleger innerhalb von kurzer Zeit das Geld zurück verlangen.
Meist ist das in einer Finanzkrise gewollt und dann stecken die Fonds in großen Schwierigkeiten. Sie wollen zwar die Rückgabewünsche erfüllen, aber dann müssen sie die Immobilien verkaufen. Allerdings lassen sich Immobilien nicht in kurzer Zeit verkaufen und schon gar nicht, wenn der eventuelle Käufer den Verdacht hat, dass der Verkauf unbedingt stattfinden muss. Ein guter Preis lässt sich so nicht mehr erzielen.
Damit es nicht so solchen Problemen kommt hat der Gesetzgeber die tägliche Rückgabe und die unflexible Veräußerung von Immobilien gelöst und in den Regelungen Hilfe gebracht. Im Jahr 2013 hat der Gesetzgeber die Regelungen in das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) aufgenommen.
Das Thema Wiederanlagevereinbarung
Es besteht die Möglichkeit, dass die Gewinne aus den Fonds nicht ausgezahlt, sondern in neue Fondsanteile investiert werden.
Die neuen Fristen gelten dann für die neu erworbenen Fondsanteile und aus dem Grund sollten Sie prüfen, ob die Fristen und Regelungen mit Ihren Zielen vereinbar sind und in Hinsicht auf die Vereinbarung zur Wiederanlage eine Änderung stattfindet.
Die Alternative zur Rückgabe
Der Verkauf der Fondsanteile an der Börse kann eine Alternative zur Rückgabe sein, wenn die Fondsgesellschaft einverstanden ist.
In diesem Fall gilt die 24-monatige Mindesthaltefrist und die Rückgabefrist nicht.
Allerdings sollten Sie bedenken, dass Sie für den Verkauf an der Börse einen Abschlag zahlen müssen und die Höhe wird von der Gesellschaft festgelegt. Im schlimmsten Fall finden Sie keinen Käufer für die Fondsanteile.
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Fragen & Antworten
FAQs zum Thema offene Immobilienfonds
1. Sind offene Immobilienfonds sicher?
Die offenen Immobilienfonds gelten als eine risikoarme Anlageform, denn sie punkten durch die Stabilität von Sachwerten.
2. Kann ein offener Immobilienfonds zu einem geschlossenen Fonds werden?
Es besteht durchaus die Möglichkeit, dass ein offener Immobilienfonds zeitweise zu einem geschlossenen Fonds wird.
3. Was spricht für offene Immobilienfonds?
Für die offenen Immobilienfonds spricht in erster Linie die Sicherheit, denn es handelt sich um einen vorhandenen Sachwert. Außerdem gibt es keine Investitionsbegrenzung.
4. Was sind die Nachteile der offenen Immobilienfonds?
Als Nachteile sind die Fristen zu nennen, denn in der Regel gibt es die 24-monatige Haltungsfrist und die Rückgabefrist. Außerdem handelt es sich um lange Investitionen.
5. Offene Immobilienfonds trotz Corona kaufen?
Gerade in der jetzigen Zeit ist die Investition in offene Immobilienfonds eine gute Idee, denn zurzeit werden sie zu einem günstigen Kurs angeboten.
Fazit
Egal, ob Kleinanleger oder Großanleger, die offenen Immobilienfonds sind eine gute Geldanlage, wenn Sie eine lange Zeit auf Ihr Vermögen verzichten können. Zudem handelt es sich um eine sichere Anlagemöglichkeit. Achten Sie aber unbedingt auf die 24-monatige Haltefrist und auf die Rückgabefristen, dann sind Sie auf der sicheren Seite.
